Arsada 18. madde kesintisi: tapuda kaç metrekare kalır?

İlanda “800 m² arsa” yazar, alıcı fiyatı bu sayıya böler. Arsa henüz imar uygulaması görmediyse, uygulamadan sonra tapuda kalacak alan daha küçük olabilir. Fark bazen fiyatın tamamını değiştirecek kadar büyüktür.

Kesinti neden yapılır?

Belediye imar planını araziye uygularken parselleri birleştirir, yeniden ada ve parsellere böler ve sahiplerine dağıtır. Bu işleme imar uygulaması ya da parselasyon denir. Dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesidir.

Dağıtım sırasında her parselden yol, meydan, park, otopark, okul, sağlık tesisi gibi kamu alanları için pay ayrılır. Buna düzenleme ortaklık payı (DOP) denir. Üç temel kural vardır:

• Pay, düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde 45’ini geçemez. Sınır 2003’te yüzde 35’ten 40’a, 2019’da 45’e çıkarıldı.
• Pay bedelsizdir. Kanun bunu düzenlemenin arsaya kattığı değerin karşılığı sayar.
• Bir parselden kural olarak bir kez pay alınır.

Önce tapuya, sonra belediyeye bakın

Bu kontrollerin hepsi kapora vermeden önce yapılmalıdır.

1. Parseli bulun. TKGM Parsel Sorgu üzerinden il, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarasıyla parselin sınırını, yüzölçümünü ve niteliğini (arsa, tarla, bahçe) görün. Bu yüzölçümünü ilandaki alanla karşılaştırın.
2. Tapu kaydının tamamını isteyin. Satıcıdan beyanlar ve şerhler dahil güncel tapu kaydını isteyin. “Yola terk” ya da “imar uygulaması” gibi bir beyan varsa daha önce kesinti yapılmış olabilir. İpotek, haciz ve hisse durumu da aynı kayıtta görünür.
3. Belediyeye iki ayrı soru sorun. İmar durumu belgesi parsele ne yapılabileceğini gösterir. Parselin uygulama görüp görmediğini ayrıca ve tercihen yazılı olarak sorun: “Bu parselde 18. madde uygulaması yapıldı mı, planlanıyor mu, askıda mı?”
4. Askı dönemini kaçırmayın. Onaylanan parselasyon planı bir ay belediyede asılı kalır, sonra kesinleşir ve tapuya resen işlenir. Bu dönemde alım yapıyorsanız parselin yeni dağıtımda nereye düştüğünü planda kendiniz görün. Parsel başka bir adaya ya da hisseli bir parsele düşebilir.
5. Fiyatı kalan alana bölün. Belediyenin bildirdiği oranı, oran belli değilse yüzde 45’i kullanın. Aşağıdaki hesaplayıcı bu hesabı yapar.

Örnek hesap

Rakamlar örnektir, herhangi bir Arsuz parseline ait değildir. Uygulama görmemiş 800 m² bir parsel için 6.400.000 TL isteniyor. İlana göre metrekare fiyatı 8.000 TL. Aynı bölgede uygulama görmüş, yola cepheli bir imar parselinin metrekaresi de 12.000 TL olsun.

	Önceki terk yok	100 m² önceki terk var
Hesaba esas ilk alan	800 m²	900 m²
Yüzde 45’e göre toplam pay	360 m²	405 m²
Bu uygulamada kesilecek	360 m²	305 m²
Tapuda kalacak alan	440 m²	495 m²
Kalan alana göre m² fiyatı	14.545 TL	12.929 TL

Önceki terk yoksa, 8.000 TL görünen metrekare aslında 14.545 TL’dir ve hazır imar parselinden yaklaşık yüzde 21 pahalıdır. 440 m² × 12.000 TL = 5.280.000 TL, yani pazarlığın konuşulacağı rakam budur. Belgelenmiş bir önceki terk varsa tablo değişir. Önceki terkin hesaba nasıl katılacağını belediyenin uygulaması belirler.

Kendi rakamlarınızı aşağıdaki hesaplayıcıya girin.

Kontrol listesi

Her maddeyi satıcının sözüyle değil, belgeyle kapatın.

Tapu

• TKGM’deki yüzölçümü ilandaki alanla aynı mı?
• Tapu kaydında terk ya da imar uygulaması beyanı var mı? Varsa tarihi ve metrekaresi ne?
• Parsel tek malikli mi, hisseli mi? İpotek, haciz veya şerh var mı?

Belediye

• Parsel imar parseli mi, uygulama görmemiş kadastro parseli mi?
• 18. madde uygulaması yapıldıysa oran neydi?
• Yapılmadıysa planlanıyor mu, askıda mı?
• İmar durumu: kullanım türü, TAKS ve KAKS, yol genişliği, çekme mesafeleri. Bu değerlerin anlamı için TAKS, KAKS ve emsal rehberine bakabilirsiniz.

Hesap ve sözleşme

• Kesintiden sonra kalacak alanı hesapladınız mı?
• Metrekare fiyatını kalan alana göre hesaplayıp hazır imar parselleriyle karşılaştırdınız mı?
• Sözleşmede yüzölçümünün ve imar durumunun belgeye dayandığı yazıyor mu?

Sık yapılan hatalar

• “İmar gelecek” sözüne fazladan ödemek. Plan kararı, askı ilanı ya da belediye yazısı yoksa bu bir beklentidir. Fiyatı bugünkü imar durumuna göre konuşun.
• Metrekareyi ilandan almak. İlandaki alan, kesinti öncesi alandır.
• Önceki terki sormamak. Satıcı çoğu zaman bilmez. Tapu kaydındaki beyanlar bu sorunun cevabını verir.
• Hisseli ham arsayı müstakil imar parseliyle aynı terazide tartmak. Kesintinin üstüne hisse çözümü ve tüm hissedarların imzası gerekir. Bu iki tür arsa aynı metrekare fiyatıyla karşılaştırılmamalıdır.

Kaynaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu, madde 18 ve 19, mevzuat.gov.tr, 7 Kasım 2026’da kontrol edildi.
• TKGM Parsel Sorgu
• e-Devlet Tapu Bilgileri Sorgulama

Sık sorulan sorular

Düzenleme ortaklık payı için para ödenir mi?

Hayır. Kanun bu payı, düzenleme sonucunda arsada oluşan değer artışının karşılığı sayar ve parselden bedelsiz ayrılır. Pay yalnızca yol, park, okul, otopark gibi kanunda sayılan kamu alanları için kullanılabilir.

Kesinti oranı her arsada yüzde 45 mi?

Hayır. Yüzde 45 kanundaki üst sınırdır. Gerçek oran, düzenleme alanında ne kadar kamu alanı gerektiğine göre her uygulamada ayrıca hesaplanır. Oran henüz belli değilse ön hesabı üst sınırla yapmak daha güvenlidir.

Daha önce kesinti yapılmış bir parselden yeniden kesinti yapılabilir mi?

Kural olarak bir parselden bir kez düzenleme ortaklık payı alınır. Yeni bir plan kararı yapılaşma hakkını ve nüfusu artırırsa, önceki terk ve kesintiler sayılarak ilk uygulamadaki oranı yüzde 45'e tamamlayan ek kesinti yapılabilir.

Parselasyon planına itiraz süresi ne kadar?

Onaylanan parselasyon planı bir ay süreyle belediyede askıya çıkar ve duyurulur. Süre sonunda plan kesinleşir ve tapuya resen işlenir. Askı dönemine denk gelen alımlarda planı belediyede görmek gerekir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya teknik danışmanlık yerine geçmez. Kesin işlemden önce belediye, tapu müdürlüğü ve ilgili uzmanlardan güncel bilgi alınmalıdır.